第853章 被套进去了
第853章 被套进去了
“你想要控股？”
何高官愣了一下，片刻后摇头道；“民营资本占股可以超过50%，但是不能放在你们一家手里，这是底线。”
“其实我也倾向於第一种方案。”
罗阳隨即回復道：“但是我怕国资占了大股之后会影响到改制后商业银行的运作，毕竟我收购股份是想著要做大做强这个金融平台，为我整个產业打通融资渠道..
"
“这一点你可以放心。”
何高官很肯定的道；“我已经看过金融办递上来的改制方案，里面也提到了关於经营管理权分配的问题，他们给出了几种建议，其中就有分散国资股权，明確银行经营业绩增长指標，授权股东决议权利等细节......”
他说这些的时候，並没有拿出方案原件给罗阳看。
但是罗阳相信，应该確有其事。
按照何高官的说法，改制后商业银行的股权会有一部分留给原有主体，也就是农村信用合作社，而另外一部分股权会因为补偿剥离不良资產的损失而转移给市里，具体掛在谁的名下，需要市里討论后决定。
这部分股权代表的权益，会授权给收购商业银行的大股东。
但是委託决议权也有前提，那就是商业银行每年业绩增长指標要达到一定的要求，这个指標肯定是经过双方討论后决定下来的。
这就有点类似对赌协议了。
可罗阳想了想之后也没说反对的话。
因为银行的经营业绩要是连年亏损，就相当於国有资產流失，负责管理国资的部门肯定不能视而不见。
“具体方案后面再谈吧。”
知悉时间节点的罗阳再次向何高官確认道：“明年2月底，我派收购团队来对接市里？”
“市里肯定也会成立专业的谈判团队。”
何高官点头道：“到时候我会提前告诉你负责人是谁，届时让他们去商谈收购的细节问题吧。”
得到肯定的回覆，罗阳一下子安心了。
“城市商业综合体项目的进展怎么样了？”
何高官也不拖泥带水，一件事说完，立刻问起了另一件事：“我瞧你还另外带了两个人过来，怎么，还打算搞一个方案討论会啊？”
“向领导匯报工作，不管用到用不到，我都要准备全面一点。”
罗阳坦诚的道：“当然，您的时间比较宝贵，我就先简单说一说，如果需要专业性的解释，设计院的人就在外间。”
“你直接说吧。”
何高官笑了笑；“我也是从基层一步一步走上来的，听取的项目匯报不在少数，一般情况也用不著专业技术人员。”
“那我就先说进度。”
罗阳也不拖沓，隨即简单描述了一下城市商业综合体项目推进情况。
说完之后，示意了一下外间的董大伟，將他带来的规划文本和投资方案书递给了何高官。
“投资可行性报告。”
何高官没有看规划文本，而是先翻开了投资报告书。
目录之后第一项概述就是项目背景，也就是调研公司对阳市整体情况的描述，包括地理位置、
县域面积、人口数量、经济体量、人文歷史......等诸多维度。
“你们这是去城建档案馆翻资料了吧？”
何高官边看边笑著道：“描述的这么详细，一点都不比招商局拿出来的文本差啊。”
“专业调查机构，人家吃的就是这碗饭。”
罗阳笑了笑道：“或许这些基本资料在人家资料库里早就有了，只需要每年更新一次，用到的时候直接拿出来套用就行了。”
何高官笑了笑，没有接话，继续往下看。
第二部分內容是项目概况。
这部分內容就比较详细了，从项目名称到项目地址、总用地面积、总建筑面积、建设內容......再到投资与收益概况，每一项都做了详细描述。
“这个都能给我看？”
何高官侧过项目概况描述的页面，指著投资与收益概况道：“你连赚多少钱都不藏著，就不怕市里眼红，提高土地的价格？”
“这是最理想化状態下的静態收益。”
罗阳摇头道：“事实上建设周期內各种情况都处於动態变化中，举一个最简单的例子，比如国际大宗货物里的铁矿价格突然提高，导致国內钢材价格上涨，我这个项目的建安成本一下子就要提高四分之一，这种变化是投资方案里没办法描述出来的。”
何高官並不认帐：“既然有可能上涨，那也有可能下跌，你不能將这种双向性风险只归结到有利於你们的一面，投资就是风险博弈，想要赚钱，就要有亏钱的准备。”
“但是系统性风险还是有的。”
罗阳提醒道：“房市已经连续火爆了两年多，按照国內地產行情的周期性规律，差不多两年后就要开始进入调整期，也就是低谷期，我这个投资项目会因为系统性风险而延迟收回成本的时间，导致资金成本大大增加.....
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“哈哈哈......”
何高官看到罗阳很认真的样子，突然笑了起来。
“我之前答应的事情肯定会兑现的。”
他合上投资可行性报告，笑著对罗阳道：“更何况我们阳市需要这样一个城市商业综合体项目”
何高官这句话是站在全局角度来看这个投资项目，没有掺杂水份在里面。
如果城市商业综合体项目建成了，將会极大的提昇阳市的商业繁荣，提升当地百姓的消费水平，创造稳定的服务业就业岗位，打造当地文化地標新名片2。
除此之外，这个项目还能促进当地的经济发展。
这么大一个体量的城市商业综体项目的建设和发展能够带来稳定的税收和就业保障，促进当地经济的快速发展。
另外就是改善城市功能，商业综合体的建设和运营能够优化城市功能和结构，成为区域经济结构调整和经济发展方式转变的重要引擎。
这个商业综合体还能提供的多样化服务和活动能够丰富居民的业余生活，提高居民的生活质量口最重要的一点就是增加就业机会：商业综合体项目不管是在建设过程中，还是在投入运营后，都需要大量的人力资源，因此能够为当地居民提供大量的就业机会。
这可不是开玩笑说说的。
光是建设期间，工程项目现场的工人就可能多达几千个，这些人在阳市打工的同时，也会在当地產生消费。
而整个工程建设周期內，从土方到工程器械租用，从水电煤的基础设施配套建设，再到各种建材的採购，基本上一多半都会从阳市本地招標和购买。
至於另外的小型外包项目，大多会被本地小老板承包，这又牵涉到更多的就业岗位和財富再分配。
而后期销售开始后，银行等金融系统也能从贷款这个业务上吃到饱。
更不要提项目建成后带动周边土地价格上涨的因素。
罗阳看中的那块地，现在还属於城市边缘地区，土地价格本来就不算高，一旦城市商业综合体建成，围绕项目周边必然打造出这座城市的次商业中心。
周边土地价格还不得蹭蹭往上涨。
光是这一项，能帮阳市在將来四五年里增加几十亿土地財政收入。
所以不管是站在哪个角度来看，何高官，包括市里其他领导，都会非常欢迎罗阳的这个投资。
“既然你这边的规划方案和投资评估报告都已经做好了，那是不是意味著这个项目在今年就能启动？”
何高官用期待的眼神看著罗阳。
“我暂时还不能確定项目启动时间。”
罗阳苦笑著道：“项目前期准备工作还欠缺一点，这也是我今天过来匯报的原因。
1
接著他就把上个周末向唐海林讲述的內容又复述了一遍。
“难怪...
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听完罗阳的解释后，何高官皱眉沉思了片刻：“那你需要多久才能解决刚才所说的两点困难。”
“我已经在组建招商部门，但是招商对象却需要等一等。”
罗阳想了想之后回復道：“想要把商业综合体內部商业形態確定下来，然后对照著业態再去寻找合適的入驻商家，两者前后顺序不能顛倒......前者编写时间大概需要一两个月，因为內容不能凭空想像，需要市场精准调研。”
“这个我能理解。”
何高官先摆出理解的姿態，接著又兜回主题：“项目启动倒是可以稍微缓一缓，等你们把內部商业形態敲定下来，但是我认为该做的前期准备工作还是可以提前动起来。”
他的態度和唐海林高度一致。
“您的意思是先和市里签订投资框架协议？”
罗阳也不藏著掖著，直接將市里的意图表达出来：“这样一来，国土和规划那边也可以將前期准备工作做起来。”
“是的，我就是这个意思。”
何高官笑了笑道：“不止是签订投资框架协议，最好你们先把项目公司成立起来，在框架协议签订后先打一笔土地保证金到市里的財政帐户，这样大家也都安心不是？”
好傢伙.....
大家心里都清楚，如果只是签订投资框架协议，保障性很低的。
而且主动权在罗阳手里。
一旦打了保证金，而且这笔保证金数字不小的话，主动权就捏在阳市这边了，到时候反过来得是罗阳催著市里赶进度，早点把项目地块掛出来。
“领导，您认为保证金多少比较合適？”
罗阳试探著问道：“1000万够不够？”
“刚才我看了，你这个项目总投资高达二三十个亿。”
何高官笑眯眯的道：“就算这是整个建设周期里的总投入资金，但是前期土地款也有2个亿，市里也不要你一次性全部支付，先打1个亿保证金进来，等到土拍结束后，直接转成土地款，另外1
个亿可以在土拍后半年再支付，你觉得怎么样？”
这笔帐，算的明明白白。
因为大家心里都清楚，按照罗阳刚才的描述，这个项目如果真的要投资，时间差不多就在半年后。
现在市里希望罗阳这边先打1个亿的保证金，等於是占用了投资方的流动资金半年，於是何高官提出剩余1个亿的土地款可以延迟半年支付，算是將前面损失的资金成本给弥补回来了。
“2个亿土地款..
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罗阳念叨了一句后看向何高官：“按照430亩地来算，平均48万/亩，这个价格..
”
最早在唐海林面前谈起这个项目，当时估计的土地价格是30万~40万一亩，而且后来因为省城投资的事情，姜远山在电话里告诉罗阳，市里在这个项目上会给予最大的支持力度。
既然是更大的支持力度，为什么土地价格还超出罗阳的预期了呢？
“这个土地价格本来就比较低了。”
何高官看出了罗阳表情里透出的失望，於是补充道：“前期市里本来就要补贴一部分，財政有压力，所以我认为还是等你们这个项目的税交上来一部分之后，再以返税的形式...
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“返税就算了。”
涉及税收的事情，罗阳是真不想碰，所以想了想之后道：“这样吧，在税收上该交多少就是多少，如果市里想要补贴，索性在配套设施收费上给项目一点优惠，我个人觉得这样更妥当一点。”
何高官听完之后，只是稍作思考，便立即明白了罗阳这个提议的好处。
“那就不用返税的方式补贴。”
何高官当即赞同了罗阳的建议，接著又道；“罗总，关於这个项目上的事情，你还有其他困难吗？”
言下之意，只要不过分，当场就可以拍板。
当然，签订框架协议，先打1个亿保证金的事情也等於敲定下来了。
罗阳这会儿还真不好意思推脱了。
“解决了前面这些困难，项目前期基本上没什么问题了。”
他一边心里苦笑，一边摸著下巴道：“这样吧，回去后我就安排人註册项目公司，並且在一个月內將公司主要管理人员招齐，至於框架协议......爭取在10月中下旬签订下来。”
既然推不掉了，那就索性顺水推舟的把这个项目启动起来。
至於招商的事情.
罗阳一想到接下来要去找閔蕙珺这个女人帮忙，他就觉得头大。
倒不是说对方不会帮忙。
而是这个人情欠出去，后面不知道会发生什么事。
“你想要控股？”
何高官愣了一下，片刻后摇头道；“民营资本占股可以超过50%，但是不能放在你们一家手里，这是底线。”
“其实我也倾向於第一种方案。”
罗阳隨即回復道：“但是我怕国资占了大股之后会影响到改制后商业银行的运作，毕竟我收购股份是想著要做大做强这个金融平台，为我整个產业打通融资渠道..
"
“这一点你可以放心。”
何高官很肯定的道；“我已经看过金融办递上来的改制方案，里面也提到了关於经营管理权分配的问题，他们给出了几种建议，其中就有分散国资股权，明確银行经营业绩增长指標，授权股东决议权利等细节......”
他说这些的时候，並没有拿出方案原件给罗阳看。
但是罗阳相信，应该確有其事。
按照何高官的说法，改制后商业银行的股权会有一部分留给原有主体，也就是农村信用合作社，而另外一部分股权会因为补偿剥离不良资產的损失而转移给市里，具体掛在谁的名下，需要市里討论后决定。
这部分股权代表的权益，会授权给收购商业银行的大股东。
但是委託决议权也有前提，那就是商业银行每年业绩增长指標要达到一定的要求，这个指標肯定是经过双方討论后决定下来的。
这就有点类似对赌协议了。
可罗阳想了想之后也没说反对的话。
因为银行的经营业绩要是连年亏损，就相当於国有资產流失，负责管理国资的部门肯定不能视而不见。
“具体方案后面再谈吧。”
知悉时间节点的罗阳再次向何高官確认道：“明年2月底，我派收购团队来对接市里？”
“市里肯定也会成立专业的谈判团队。”
何高官点头道：“到时候我会提前告诉你负责人是谁，届时让他们去商谈收购的细节问题吧。”
得到肯定的回覆，罗阳一下子安心了。
“城市商业综合体项目的进展怎么样了？”
何高官也不拖泥带水，一件事说完，立刻问起了另一件事：“我瞧你还另外带了两个人过来，怎么，还打算搞一个方案討论会啊？”
“向领导匯报工作，不管用到用不到，我都要准备全面一点。”
罗阳坦诚的道：“当然，您的时间比较宝贵，我就先简单说一说，如果需要专业性的解释，设计院的人就在外间。”
“你直接说吧。”
何高官笑了笑；“我也是从基层一步一步走上来的，听取的项目匯报不在少数，一般情况也用不著专业技术人员。”
“那我就先说进度。”
罗阳也不拖沓，隨即简单描述了一下城市商业综合体项目推进情况。
说完之后，示意了一下外间的董大伟，將他带来的规划文本和投资方案书递给了何高官。
“投资可行性报告。”
何高官没有看规划文本，而是先翻开了投资报告书。
目录之后第一项概述就是项目背景，也就是调研公司对阳市整体情况的描述，包括地理位置、
县域面积、人口数量、经济体量、人文歷史......等诸多维度。
“你们这是去城建档案馆翻资料了吧？”
何高官边看边笑著道：“描述的这么详细，一点都不比招商局拿出来的文本差啊。”
“专业调查机构，人家吃的就是这碗饭。”
罗阳笑了笑道：“或许这些基本资料在人家资料库里早就有了，只需要每年更新一次，用到的时候直接拿出来套用就行了。”
何高官笑了笑，没有接话，继续往下看。
第二部分內容是项目概况。
这部分內容就比较详细了，从项目名称到项目地址、总用地面积、总建筑面积、建设內容......再到投资与收益概况，每一项都做了详细描述。
“这个都能给我看？”
何高官侧过项目概况描述的页面，指著投资与收益概况道：“你连赚多少钱都不藏著，就不怕市里眼红，提高土地的价格？”
“这是最理想化状態下的静態收益。”
罗阳摇头道：“事实上建设周期內各种情况都处於动態变化中，举一个最简单的例子，比如国际大宗货物里的铁矿价格突然提高，导致国內钢材价格上涨，我这个项目的建安成本一下子就要提高四分之一，这种变化是投资方案里没办法描述出来的。”
何高官並不认帐：“既然有可能上涨，那也有可能下跌，你不能將这种双向性风险只归结到有利於你们的一面，投资就是风险博弈，想要赚钱，就要有亏钱的准备。”
“但是系统性风险还是有的。”
罗阳提醒道：“房市已经连续火爆了两年多，按照国內地產行情的周期性规律，差不多两年后就要开始进入调整期，也就是低谷期，我这个投资项目会因为系统性风险而延迟收回成本的时间，导致资金成本大大增加.....
99
“哈哈哈......”
何高官看到罗阳很认真的样子，突然笑了起来。
“我之前答应的事情肯定会兑现的。”
他合上投资可行性报告，笑著对罗阳道：“更何况我们阳市需要这样一个城市商业综合体项目”
何高官这句话是站在全局角度来看这个投资项目，没有掺杂水份在里面。
如果城市商业综合体项目建成了，將会极大的提昇阳市的商业繁荣，提升当地百姓的消费水平，创造稳定的服务业就业岗位，打造当地文化地標新名片2。
除此之外，这个项目还能促进当地的经济发展。
这么大一个体量的城市商业综体项目的建设和发展能够带来稳定的税收和就业保障，促进当地经济的快速发展。
另外就是改善城市功能，商业综合体的建设和运营能够优化城市功能和结构，成为区域经济结构调整和经济发展方式转变的重要引擎。
这个商业综合体还能提供的多样化服务和活动能够丰富居民的业余生活，提高居民的生活质量口最重要的一点就是增加就业机会：商业综合体项目不管是在建设过程中，还是在投入运营后，都需要大量的人力资源，因此能够为当地居民提供大量的就业机会。
这可不是开玩笑说说的。
光是建设期间，工程项目现场的工人就可能多达几千个，这些人在阳市打工的同时，也会在当地產生消费。
而整个工程建设周期內，从土方到工程器械租用，从水电煤的基础设施配套建设，再到各种建材的採购，基本上一多半都会从阳市本地招標和购买。
至於另外的小型外包项目，大多会被本地小老板承包，这又牵涉到更多的就业岗位和財富再分配。
而后期销售开始后，银行等金融系统也能从贷款这个业务上吃到饱。
更不要提项目建成后带动周边土地价格上涨的因素。
罗阳看中的那块地，现在还属於城市边缘地区，土地价格本来就不算高，一旦城市商业综合体建成，围绕项目周边必然打造出这座城市的次商业中心。
周边土地价格还不得蹭蹭往上涨。
光是这一项，能帮阳市在將来四五年里增加几十亿土地財政收入。
所以不管是站在哪个角度来看，何高官，包括市里其他领导，都会非常欢迎罗阳的这个投资。
“既然你这边的规划方案和投资评估报告都已经做好了，那是不是意味著这个项目在今年就能启动？”
何高官用期待的眼神看著罗阳。
“我暂时还不能確定项目启动时间。”
罗阳苦笑著道：“项目前期准备工作还欠缺一点，这也是我今天过来匯报的原因。
1
接著他就把上个周末向唐海林讲述的內容又复述了一遍。
“难怪...
99
听完罗阳的解释后，何高官皱眉沉思了片刻：“那你需要多久才能解决刚才所说的两点困难。”
“我已经在组建招商部门，但是招商对象却需要等一等。”
罗阳想了想之后回復道：“想要把商业综合体內部商业形態確定下来，然后对照著业態再去寻找合適的入驻商家，两者前后顺序不能顛倒......前者编写时间大概需要一两个月，因为內容不能凭空想像，需要市场精准调研。”
“这个我能理解。”
何高官先摆出理解的姿態，接著又兜回主题：“项目启动倒是可以稍微缓一缓，等你们把內部商业形態敲定下来，但是我认为该做的前期准备工作还是可以提前动起来。”
他的態度和唐海林高度一致。
“您的意思是先和市里签订投资框架协议？”
罗阳也不藏著掖著，直接將市里的意图表达出来：“这样一来，国土和规划那边也可以將前期准备工作做起来。”
“是的，我就是这个意思。”
何高官笑了笑道：“不止是签订投资框架协议，最好你们先把项目公司成立起来，在框架协议签订后先打一笔土地保证金到市里的財政帐户，这样大家也都安心不是？”
好傢伙.....
大家心里都清楚，如果只是签订投资框架协议，保障性很低的。
而且主动权在罗阳手里。
一旦打了保证金，而且这笔保证金数字不小的话，主动权就捏在阳市这边了，到时候反过来得是罗阳催著市里赶进度，早点把项目地块掛出来。
“领导，您认为保证金多少比较合適？”
罗阳试探著问道：“1000万够不够？”
“刚才我看了，你这个项目总投资高达二三十个亿。”
何高官笑眯眯的道：“就算这是整个建设周期里的总投入资金，但是前期土地款也有2个亿，市里也不要你一次性全部支付，先打1个亿保证金进来，等到土拍结束后，直接转成土地款，另外1
个亿可以在土拍后半年再支付，你觉得怎么样？”
这笔帐，算的明明白白。
因为大家心里都清楚，按照罗阳刚才的描述，这个项目如果真的要投资，时间差不多就在半年后。
现在市里希望罗阳这边先打1个亿的保证金，等於是占用了投资方的流动资金半年，於是何高官提出剩余1个亿的土地款可以延迟半年支付，算是將前面损失的资金成本给弥补回来了。
“2个亿土地款..
99
罗阳念叨了一句后看向何高官：“按照430亩地来算，平均48万/亩，这个价格..
”
最早在唐海林面前谈起这个项目，当时估计的土地价格是30万~40万一亩，而且后来因为省城投资的事情，姜远山在电话里告诉罗阳，市里在这个项目上会给予最大的支持力度。
既然是更大的支持力度，为什么土地价格还超出罗阳的预期了呢？
“这个土地价格本来就比较低了。”
何高官看出了罗阳表情里透出的失望，於是补充道：“前期市里本来就要补贴一部分，財政有压力，所以我认为还是等你们这个项目的税交上来一部分之后，再以返税的形式...
99
“返税就算了。”
涉及税收的事情，罗阳是真不想碰，所以想了想之后道：“这样吧，在税收上该交多少就是多少，如果市里想要补贴，索性在配套设施收费上给项目一点优惠，我个人觉得这样更妥当一点。”
何高官听完之后，只是稍作思考，便立即明白了罗阳这个提议的好处。
“那就不用返税的方式补贴。”
何高官当即赞同了罗阳的建议，接著又道；“罗总，关於这个项目上的事情，你还有其他困难吗？”
言下之意，只要不过分，当场就可以拍板。
当然，签订框架协议，先打1个亿保证金的事情也等於敲定下来了。
罗阳这会儿还真不好意思推脱了。
“解决了前面这些困难，项目前期基本上没什么问题了。”
他一边心里苦笑，一边摸著下巴道：“这样吧，回去后我就安排人註册项目公司，並且在一个月內將公司主要管理人员招齐，至於框架协议......爭取在10月中下旬签订下来。”
既然推不掉了，那就索性顺水推舟的把这个项目启动起来。
至於招商的事情.
罗阳一想到接下来要去找閔蕙珺这个女人帮忙，他就觉得头大。
倒不是说对方不会帮忙。
而是这个人情欠出去，后面不知道会发生什么事。