第854章 不需要理解，只需要执行
第854章 不需要理解，只需要执行
离开市政府之后，罗阳没有回正阳集团，而是去了国阳地產。
新成立的地產公司位於阳市北面城乡结合地带，一栋3层老楼和一排平房，外加一个大院子，原来掛的是国阳建筑安装有限公司的牌子。
旧瓶装新酒而已。
楚军鹏因为提前接到了罗阳的电话，早早的下了楼，在院子里等著。
“董事长好。”
“军鹏哥，咱们之间没必要这么见外。”
听到楚军鹏对自己的称呼，罗阳笑著道：“我还是觉得你喊我阳阳比较亲切”
。
上一世的记忆里，他一直把楚军鹏当成亲大哥对待，而楚军鹏对罗建国和古洪兰也像对待自己父母一样孝敬。
对於这个大师兄，罗阳还是比较认可的。
楚军鹏憨厚的笑了笑，没有接这句话。
“走，去你办公室说。”
罗阳挥了挥手道：“刚才在何高官办公室里聊了將近两个小时，说的都口渴了，赶紧泡壶茶解解渴......
”
一行人隨即跟在他身后上了楼。
总经理办公室在三楼，罗阳推开大门后径直走向了靠窗摆放的茶桌。
“地產公司成立以后，我还是第一次来这里。”
坐下来后的罗阳扫视了一圈。
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这里是原来罗建国的办公室，里面格局基本没怎么变动。
“其实就是换了块牌子。”
楚军鹏一边散烟，一边回復道：“除了增加了几个部门，其余架子还是建筑公司的老底子。”
“这个想法可要不得。”
罗阳刚提起水壶的手顿了一下：“军鹏哥，现在是地產开发公司了，要有地產人的思维。”
“我知道。”
楚军鹏点了点头道；“在西蜀镇旅游地產项目上还有一套完整的班子，我一周时间里有多半是呆在那里，跟著他们学习房地產开发模式。”
“那边的一期建设的怎么样了？”
“进度比预期要迟了一些。”
说到工程上的事情，楚军鹏的表情立刻就活跃了起来：“虽然地勘的时候已经知道地质条件，但是没想到下面的砾石会这么难以处理，基坑阶段甚至需要用炮头机往下打，增加了成本不说，工期也比原先滯后了將近两周的时间。”
“工期滯后倒不是什么要紧的事情。”
罗阳根据经验道：“但是土方成本、水电煤的配套成本都要大大超出预算，你们还是要提前想到这一点，並且做好增补预算的申请工作。”
他去过工程现场，按照地形来看，有些小山坡需要削低標高，而且小区內挖埋雨污水管道、天然气管道，都需要用到炮头机，这些增加的机械成本不是一点点，可能需要好几百万。
“我知道了，明天就组织项目部开会，討论这件事。”
楚军鹏別的可能还差点意思，但是在执行力这一块，绝对没的说。
“现在关於地產开发这套流程学的怎么样了？”
西蜀镇的旅游地產项目只是一带而过，罗阳这趟过来主要是为了城市商业综合体项目的事情。
“已经熟悉了从拿地到开工前的流程，中间工程建设阶段本来就有底子，这块学的最好。”
楚军鹏实话实说道：“至於后期交付阶段，在魔都四季花园配合金城地產也做过两三回了，算是比较熟悉，我应该能单独应对。”
早在19年的时候，金城地產在浦东拿了一块地，开发了四季花园小区项目。
罗阳帮著自家老爸拿下了总包工程合同，作为总包，在项目交付阶段是要配合开发商一起做好验收工作的。
而且因为当时罗阳制定的小步快跑策略，导致这个项目分四个批次交付，因此楚军鹏跟著经歷了四次交付验收流程，算是比较熟悉了。
所以他现在这么说，已经是比较谦虚了。
“其他方面呢？”
电磁炉上水壶里的水开始沸腾，罗阳提了起来，开始汤洗茶壶喝茶杯。
“营销方面我过问的不多，遵循了不看过程看结果的原则。”
楚军鹏继续道：“其他几个职能部门也都和原先的建筑公司做了对比了解，大致清楚了两者之间的差异之处。”
按照他这个说法，基本上能胜任一个项目总了。
“我已经和市里主要领导谈好了，即將在城东地区投资一个城市商业综合体项目，具体建设內容包括一座综合性商业广场，一座五星级酒店，一个20万平米左右的高端住宅小区。”
心里大致有底之后，罗阳开始说重点：“以国阳地產为母公司，近期安排人在阳市当地另外註册一家子公司，用来开发城市商业综合体项目。
楚军鹏先是点头，片刻后又怔住了。
“董事长，咱们国阳地產不就是在阳市註册的地產开发公司吗？”
他带著疑惑问道：“干嘛还要单独註册一家子公司？”
嘖.....
罗阳放下水壶的同时砸了砸嘴。
自家大师兄还是只能胜任到项目总的地步，再往上，就缺少地產开发方面的相关专业知识了。
“我之前和你已经说过，在未来几年里，我会介入地產行业，开发项目甚至不限於阳市一个地方。”
罗阳不好说的太过於专业，只能用简单的逻辑去解释：“国阳地產作为集团母公司，总不能因为一个项目建设结束了，就做一次税务清算吧，还有，公司將来可能在多个城市同时开发多个项目，集团也不可能直接垂直管理吧？”
这么说，楚军鹏还是大致能理解的。
“那新公司是以分公司性质註册还是以子公司的形式註册？”
“肯定是以子公司的形式註册，这里面有诸多好处。”
罗阳耐心的解释道：“首先就是风险隔离，子公司作为独立法人，其经营风险相对独立於母公司。即使子公司在经营中遇到困难或面临法律纠纷，母公司的其他业务通常不会受到直接牵连，从而有效地实现了风险的隔离。”
“这个我懂。”
楚军鹏听到独立法人的说法之后，立刻接话道；“结合你前面说的那些，我明白了，子公司开发的项目，如果涉及到各类风险，基本上不用牵连到母公司，而在项目开发结束后，做完税务清算，完全可以註销这家子公司，摆脱一系列遗留问题....
”
儘管理解的比较片面，但是他说的那些也都对。
“其次就是业务拓展与创新，通过设立专注於特定业务领域的子公司，企业能够更有针对性地开展业务拓展和创新。子公司可以集中资源和精力，在特定市场或行业中建立专业优势，提高市场竞爭力。”
罗阳默默看了楚军鹏一眼，隨后继续往下说道：“还有税收优惠与政策利用，企业可以根据不同地区存在不同的税收政策和优惠措施，专门设立子公司，合理利用税收优惠，降低整体税负；子公司同时具备融资灵活性，可以独立进行融资活动，根据自身財务状况和发展需求选择合適的融资渠道和方式。这为企业的整体发展提供了更多的资金来源和灵活性。”
说了一大段之后，他中断了一下。
一方面便於楚军鹏和坐在旁边的董大伟消化理解，另一方面也让自己缓一缓，先把茶泡上。
几分钟之后，罗阳开始享用刚泡好的茶。
“除了刚才说的那些，还有利润上交这一块。”
罗阳接连喝了两杯茶之后才继续道；“子公司利润上交母公司要比分公司灵活得多，这等於母公司的投资所得、资本利得可以持留在子公司，或者可以选择税负较轻的时候上交，得到额外的税收利益。”
“董事长，你怎么懂这么多？”
这次开口的是董大伟了，他满脸惊讶的问道：“您学的不是建筑工程专业嘛，怎么懂得这么多企业管理方面的专业知识？”
实在是罗阳太年轻，但凡他有个三十几岁，董大伟都不会有这样的疑惑。
罗阳也不好回答，总不能自己夸自己是个天才吧？
或者告诉董大伟，自己是个重生者，以前就担任过大型地產公司下面子公司的负责人。
“虽然我跟著董事长的时间不算长。”
罗阳的沉默造成了董大伟的自我脑补：“可越是接触，越能体会到董事长在商业方面的天赋能力，外面朋友说我老董也是一个小能人，可是和董事长一比，简直就是蚂蚁和大象之间的差距...
”
这马屁拍的，罗阳都觉得不好意思了。
“董事长，你交代的子公司註册在阳市本地，国阳地產管起来没问题，可是一旦去了外地开发项目，子公司管理起来就比较麻烦了，这怎么解决”
楚军鹏大概是看出了罗阳的尷尬，而且他也不是那种善於拍马屁的人，於是另外开了个话题，化解罗阳的尷尬。
“简单一点说的话，那就是控制独立法人资格与財產所有权。”
罗阳笑了笑道：“先確保子公司具有独立的法人资格和財產所有权，然后母公司通过持有子公司的股权，参与子公司的经营决策和利润分配，从而间接管理子公司的財產。”
这话很好理解，就是保持母公司对子公司的控股权。
当然，单单是这样还不够的。
尤其是地產公司，因为涉及往来金额特別巨大，所以还需要辅以其他方法。
比如统一制度，这其中就包括统一財务系统、用人制度和培训制度，使母公司和子公司在財务、人事和文化上保持一致，便於母公司对子公司的控制和管理。
还有人事控制，通过设立董事会，由总公司法人出任董事长，向子公司委派总经理和財务负责人，对关键岗位进行人事控制。
定期会议与沟通，这其中包括定期举行集团会议，让子公司的主要负责人向总公司匯报情况，同时了解母公司的近期发展计划，確保集团內部协调一致。
更进一步的，还有一些公司会和下属子公司签订服务协议。
在子公司註册后，母公司可以与子公司签订服务协议，向子公司提供管理服务並收取相应的费用，这也是一种通过子公司进行財產管理的方式。
这些都还属於能摆在桌面上的管理方式。
业內有些地產公司对子公司的控制方式更加惊人。
罗阳就知道一种模式。
某地產公司在高速扩张时期採用了一种极端开发模式，当母公司投拓人员在异地看中一个项目，並且在一些列指標测算中取得比较好的结果，就会用强的力度去竞拍这块地。
拿下项目的投拓人员直接成为项目公司负责人，並且代表项目公司和母公司签订一份协议。
母公司除了给出土地款之外，另外就只给子公司前期开发费用。
这部分费用甚至只够项目公司用到售楼处和景观样板示范区建好。
最关键的还是那份协议，母公司会规定子公司的项目在首次开盘后要达到多少去化率，几个月之內，楼盘要销售掉90%的房源，之所以要这么要求，是因为母公司从开盘起就要从子公司抽取当初“借”出去的钱。
根据协议规定，母公司不止拿回借出去的钱，还要拿走当初指標测算中的理论上达到的利润。
按照这种模式，基本上在200~250天左右，母公司就会连本带利拿走所有流动资金。
项目公司的后续开发资金就只能用土地去银行做抵押贷款。
这样一来的话，如果子公司开发的项目一切顺利，如期按照测算指標赚了钱，这还好说，能让项目顺顺利利的完工，而且项目公司从上到下的奖金拿到手软。
一旦中间出现偏差，比如因为销售不好，资金回笼缓慢，项目公司帐上现金流断裂......
届时，施工单位停工討薪，工期延误是最小的麻烦。
这些都是子公司的麻烦，但是对於母公司而言，在保证里回款和利润的前提下，资金周转率一下子提高了，扩张速度也跟上了节奏.....
当然，制定这种扩张模式的人也不是傻子。
在地產市场火爆的期间，大致是没有什么问题的，因为很多楼盘开盘就清盘了，资金回笼非常及时，项目公司帐上早就实现现金流回正，没什么大的问题。
罗阳要赶的就是最后著一波火爆市场。
而且要在房市低迷之前半年就做好收尾工作，不再开发新的项目。
他不会对楚军鹏说这些。
只需要自己这个大师兄保持好一贯的执行力就行。
离开市政府之后，罗阳没有回正阳集团，而是去了国阳地產。
新成立的地產公司位於阳市北面城乡结合地带，一栋3层老楼和一排平房，外加一个大院子，原来掛的是国阳建筑安装有限公司的牌子。
旧瓶装新酒而已。
楚军鹏因为提前接到了罗阳的电话，早早的下了楼，在院子里等著。
“董事长好。”
“军鹏哥，咱们之间没必要这么见外。”
听到楚军鹏对自己的称呼，罗阳笑著道：“我还是觉得你喊我阳阳比较亲切”
。
上一世的记忆里，他一直把楚军鹏当成亲大哥对待，而楚军鹏对罗建国和古洪兰也像对待自己父母一样孝敬。
对於这个大师兄，罗阳还是比较认可的。
楚军鹏憨厚的笑了笑，没有接这句话。
“走，去你办公室说。”
罗阳挥了挥手道：“刚才在何高官办公室里聊了將近两个小时，说的都口渴了，赶紧泡壶茶解解渴......
”
一行人隨即跟在他身后上了楼。
总经理办公室在三楼，罗阳推开大门后径直走向了靠窗摆放的茶桌。
“地產公司成立以后，我还是第一次来这里。”
坐下来后的罗阳扫视了一圈。
记住我们101看书网
这里是原来罗建国的办公室，里面格局基本没怎么变动。
“其实就是换了块牌子。”
楚军鹏一边散烟，一边回復道：“除了增加了几个部门，其余架子还是建筑公司的老底子。”
“这个想法可要不得。”
罗阳刚提起水壶的手顿了一下：“军鹏哥，现在是地產开发公司了，要有地產人的思维。”
“我知道。”
楚军鹏点了点头道；“在西蜀镇旅游地產项目上还有一套完整的班子，我一周时间里有多半是呆在那里，跟著他们学习房地產开发模式。”
“那边的一期建设的怎么样了？”
“进度比预期要迟了一些。”
说到工程上的事情，楚军鹏的表情立刻就活跃了起来：“虽然地勘的时候已经知道地质条件，但是没想到下面的砾石会这么难以处理，基坑阶段甚至需要用炮头机往下打，增加了成本不说，工期也比原先滯后了將近两周的时间。”
“工期滯后倒不是什么要紧的事情。”
罗阳根据经验道：“但是土方成本、水电煤的配套成本都要大大超出预算，你们还是要提前想到这一点，並且做好增补预算的申请工作。”
他去过工程现场，按照地形来看，有些小山坡需要削低標高，而且小区內挖埋雨污水管道、天然气管道，都需要用到炮头机，这些增加的机械成本不是一点点，可能需要好几百万。
“我知道了，明天就组织项目部开会，討论这件事。”
楚军鹏別的可能还差点意思，但是在执行力这一块，绝对没的说。
“现在关於地產开发这套流程学的怎么样了？”
西蜀镇的旅游地產项目只是一带而过，罗阳这趟过来主要是为了城市商业综合体项目的事情。
“已经熟悉了从拿地到开工前的流程，中间工程建设阶段本来就有底子，这块学的最好。”
楚军鹏实话实说道：“至於后期交付阶段，在魔都四季花园配合金城地產也做过两三回了，算是比较熟悉，我应该能单独应对。”
早在19年的时候，金城地產在浦东拿了一块地，开发了四季花园小区项目。
罗阳帮著自家老爸拿下了总包工程合同，作为总包，在项目交付阶段是要配合开发商一起做好验收工作的。
而且因为当时罗阳制定的小步快跑策略，导致这个项目分四个批次交付，因此楚军鹏跟著经歷了四次交付验收流程，算是比较熟悉了。
所以他现在这么说，已经是比较谦虚了。
“其他方面呢？”
电磁炉上水壶里的水开始沸腾，罗阳提了起来，开始汤洗茶壶喝茶杯。
“营销方面我过问的不多，遵循了不看过程看结果的原则。”
楚军鹏继续道：“其他几个职能部门也都和原先的建筑公司做了对比了解，大致清楚了两者之间的差异之处。”
按照他这个说法，基本上能胜任一个项目总了。
“我已经和市里主要领导谈好了，即將在城东地区投资一个城市商业综合体项目，具体建设內容包括一座综合性商业广场，一座五星级酒店，一个20万平米左右的高端住宅小区。”
心里大致有底之后，罗阳开始说重点：“以国阳地產为母公司，近期安排人在阳市当地另外註册一家子公司，用来开发城市商业综合体项目。
楚军鹏先是点头，片刻后又怔住了。
“董事长，咱们国阳地產不就是在阳市註册的地產开发公司吗？”
他带著疑惑问道：“干嘛还要单独註册一家子公司？”
嘖.....
罗阳放下水壶的同时砸了砸嘴。
自家大师兄还是只能胜任到项目总的地步，再往上，就缺少地產开发方面的相关专业知识了。
“我之前和你已经说过，在未来几年里，我会介入地產行业，开发项目甚至不限於阳市一个地方。”
罗阳不好说的太过於专业，只能用简单的逻辑去解释：“国阳地產作为集团母公司，总不能因为一个项目建设结束了，就做一次税务清算吧，还有，公司將来可能在多个城市同时开发多个项目，集团也不可能直接垂直管理吧？”
这么说，楚军鹏还是大致能理解的。
“那新公司是以分公司性质註册还是以子公司的形式註册？”
“肯定是以子公司的形式註册，这里面有诸多好处。”
罗阳耐心的解释道：“首先就是风险隔离，子公司作为独立法人，其经营风险相对独立於母公司。即使子公司在经营中遇到困难或面临法律纠纷，母公司的其他业务通常不会受到直接牵连，从而有效地实现了风险的隔离。”
“这个我懂。”
楚军鹏听到独立法人的说法之后，立刻接话道；“结合你前面说的那些，我明白了，子公司开发的项目，如果涉及到各类风险，基本上不用牵连到母公司，而在项目开发结束后，做完税务清算，完全可以註销这家子公司，摆脱一系列遗留问题....
”
儘管理解的比较片面，但是他说的那些也都对。
“其次就是业务拓展与创新，通过设立专注於特定业务领域的子公司，企业能够更有针对性地开展业务拓展和创新。子公司可以集中资源和精力，在特定市场或行业中建立专业优势，提高市场竞爭力。”
罗阳默默看了楚军鹏一眼，隨后继续往下说道：“还有税收优惠与政策利用，企业可以根据不同地区存在不同的税收政策和优惠措施，专门设立子公司，合理利用税收优惠，降低整体税负；子公司同时具备融资灵活性，可以独立进行融资活动，根据自身財务状况和发展需求选择合適的融资渠道和方式。这为企业的整体发展提供了更多的资金来源和灵活性。”
说了一大段之后，他中断了一下。
一方面便於楚军鹏和坐在旁边的董大伟消化理解，另一方面也让自己缓一缓，先把茶泡上。
几分钟之后，罗阳开始享用刚泡好的茶。
“除了刚才说的那些，还有利润上交这一块。”
罗阳接连喝了两杯茶之后才继续道；“子公司利润上交母公司要比分公司灵活得多，这等於母公司的投资所得、资本利得可以持留在子公司，或者可以选择税负较轻的时候上交，得到额外的税收利益。”
“董事长，你怎么懂这么多？”
这次开口的是董大伟了，他满脸惊讶的问道：“您学的不是建筑工程专业嘛，怎么懂得这么多企业管理方面的专业知识？”
实在是罗阳太年轻，但凡他有个三十几岁，董大伟都不会有这样的疑惑。
罗阳也不好回答，总不能自己夸自己是个天才吧？
或者告诉董大伟，自己是个重生者，以前就担任过大型地產公司下面子公司的负责人。
“虽然我跟著董事长的时间不算长。”
罗阳的沉默造成了董大伟的自我脑补：“可越是接触，越能体会到董事长在商业方面的天赋能力，外面朋友说我老董也是一个小能人，可是和董事长一比，简直就是蚂蚁和大象之间的差距...
”
这马屁拍的，罗阳都觉得不好意思了。
“董事长，你交代的子公司註册在阳市本地，国阳地產管起来没问题，可是一旦去了外地开发项目，子公司管理起来就比较麻烦了，这怎么解决”
楚军鹏大概是看出了罗阳的尷尬，而且他也不是那种善於拍马屁的人，於是另外开了个话题，化解罗阳的尷尬。
“简单一点说的话，那就是控制独立法人资格与財產所有权。”
罗阳笑了笑道：“先確保子公司具有独立的法人资格和財產所有权，然后母公司通过持有子公司的股权，参与子公司的经营决策和利润分配，从而间接管理子公司的財產。”
这话很好理解，就是保持母公司对子公司的控股权。
当然，单单是这样还不够的。
尤其是地產公司，因为涉及往来金额特別巨大，所以还需要辅以其他方法。
比如统一制度，这其中就包括统一財务系统、用人制度和培训制度，使母公司和子公司在財务、人事和文化上保持一致，便於母公司对子公司的控制和管理。
还有人事控制，通过设立董事会，由总公司法人出任董事长，向子公司委派总经理和財务负责人，对关键岗位进行人事控制。
定期会议与沟通，这其中包括定期举行集团会议，让子公司的主要负责人向总公司匯报情况，同时了解母公司的近期发展计划，確保集团內部协调一致。
更进一步的，还有一些公司会和下属子公司签订服务协议。
在子公司註册后，母公司可以与子公司签订服务协议，向子公司提供管理服务並收取相应的费用，这也是一种通过子公司进行財產管理的方式。
这些都还属於能摆在桌面上的管理方式。
业內有些地產公司对子公司的控制方式更加惊人。
罗阳就知道一种模式。
某地產公司在高速扩张时期採用了一种极端开发模式，当母公司投拓人员在异地看中一个项目，並且在一些列指標测算中取得比较好的结果，就会用强的力度去竞拍这块地。
拿下项目的投拓人员直接成为项目公司负责人，並且代表项目公司和母公司签订一份协议。
母公司除了给出土地款之外，另外就只给子公司前期开发费用。
这部分费用甚至只够项目公司用到售楼处和景观样板示范区建好。
最关键的还是那份协议，母公司会规定子公司的项目在首次开盘后要达到多少去化率，几个月之內，楼盘要销售掉90%的房源，之所以要这么要求，是因为母公司从开盘起就要从子公司抽取当初“借”出去的钱。
根据协议规定，母公司不止拿回借出去的钱，还要拿走当初指標测算中的理论上达到的利润。
按照这种模式，基本上在200~250天左右，母公司就会连本带利拿走所有流动资金。
项目公司的后续开发资金就只能用土地去银行做抵押贷款。
这样一来的话，如果子公司开发的项目一切顺利，如期按照测算指標赚了钱，这还好说，能让项目顺顺利利的完工，而且项目公司从上到下的奖金拿到手软。
一旦中间出现偏差，比如因为销售不好，资金回笼缓慢，项目公司帐上现金流断裂......
届时，施工单位停工討薪，工期延误是最小的麻烦。
这些都是子公司的麻烦，但是对於母公司而言，在保证里回款和利润的前提下，资金周转率一下子提高了，扩张速度也跟上了节奏.....
当然，制定这种扩张模式的人也不是傻子。
在地產市场火爆的期间，大致是没有什么问题的，因为很多楼盘开盘就清盘了，资金回笼非常及时，项目公司帐上早就实现现金流回正，没什么大的问题。
罗阳要赶的就是最后著一波火爆市场。
而且要在房市低迷之前半年就做好收尾工作，不再开发新的项目。
他不会对楚军鹏说这些。
只需要自己这个大师兄保持好一贯的执行力就行。